【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：樓市撤辣小陽春“算是好事”新盤繼續(xù)大減價“更是好事”
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2024-03-11
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蔡志忠-亞洲地產(chǎn)創(chuàng)辦人、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長
樓市全面撤辣后的一星期，新盤錄得近千伙交投量，成交宗數(shù)是之前的5倍(因之前的成交量基數(shù)太小)，業(yè)界人士形容「旺到爆」。樓市小陽春沒有在農(nóng)歷年前出現(xiàn)，卻在春節(jié)后來臨，原因很簡單，就是因為全面撤銷辣招后，累積多年的購買力一下子爆發(fā)所致。難怪財爺陳茂波立即作出警告，如果樓市失控，隨時重推「空置稅」。
無論是「增值稅」還是「空置稅」，都是樓市的敵人，威力不比辣招小，推出的話一定可以將樓市打沉。這一方面財爺說得一點(diǎn)也沒錯，不過，也不必太擔(dān)心，雖然短期內(nèi)成交暢旺，小陽春已出現(xiàn)，重新啟動了樓市產(chǎn)業(yè)鏈，算是一件好事，但是地產(chǎn)商并沒有立即加價，如九龍灣新盤平均開價每呎僅14,800，比長實(shí)去年掟出的「深水炸彈」油塘的「親海駅」還要低；另一長沙灣新樓首批138個單位，于幾小時內(nèi)搶購一空，但加推的208個單位不敢貿(mào)然加價，仍然維持在每平方呎16,000左右水平，繼續(xù)以高位下調(diào)3成的價格開盤，這才更是一件好事。
坦白說，香港起樓成本包括建筑費(fèi)、利息、行政支出等，每呎港幣近萬元，加上招標(biāo)投地或者收購舊樓重建的成本等，每呎通常也需要近萬元來計算，建樓總成本每呎動不動就要2萬元或以上，以目前這種價格推盤，發(fā)展商隨時虧損兩三成。但是為什么我說低價推盤是好事，原因不管是港府財金官員，還是廣大未買樓者，沒有人想樓價立即大幅反彈，因為會影響政府管治威信，以及增加上車者負(fù)擔(dān)，而且如果樓價大幅回升，未買樓者會立刻「縮沙」不買，現(xiàn)在是科技信息年代，大眾會第一時間知道成交價格。
貨如輪轉(zhuǎn) 重建信心
因此，發(fā)展商應(yīng)該負(fù)起社會責(zé)任，根據(jù)現(xiàn)實(shí)作出銷售部署，以激活樓市交投為大前提。今天的經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然嚴(yán)峻，利率仍在高位，買樓收租并不比把錢放在銀行收息好，而且今年有2.2萬個單位供應(yīng)，加上過去一手樓的庫存約2萬個，合共4.2萬個新盤，需要兩三年時間才能消化。種種原因，與其市價推盤沒有把握，不如繼續(xù)減價促銷，營商之道就是要做到貨如輪轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為應(yīng)該先讓成交量活躍起來，把產(chǎn)業(yè)鏈重新拉動，將樓市的信心再次建立，也讓社會各階層都能夠改善生活質(zhì)量，做到安居樂業(yè)，百業(yè)興旺，樓市自然能夠更健康穩(wěn)定發(fā)展。
全國「兩會」即將閉幕，副總理丁薛祥指出，香港去年發(fā)展「破難而進(jìn)」，民生得以改善，形容「唱衰」香港的言論站不住腳，直言中央滿意香港發(fā)展。他又寄語香港要把握機(jī)會，推動經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，保持及發(fā)揮香港獨(dú)特優(yōu)勢，持續(xù)鞏固及提升國際金融、貿(mào)易及航運(yùn)中心的傳統(tǒng)優(yōu)勢，同時維護(hù)自由開放規(guī)范的營商環(huán)境、保持普通法制度，以及推動創(chuàng)新科技、文化藝術(shù)和專業(yè)服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。筆者相信，國家會陸續(xù)有惠港好消息公布，開放更多自由行城市事在必行，樓市股市今年會平穩(wěn)健康發(fā)展，就以樓市為例，發(fā)展商的新盤減價促銷絕對是好事，既可讓成交暢旺，又可趁低吸納土地，而且更能帶動各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)向好。
