【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：地產(chǎn)商罕有言行一致唱跌 當(dāng)局必須正視泡沫危機(jī)
專欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-08-29
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、港區(qū)省級(jí)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)常務(wù)副主任
近日大型地產(chǎn)商罕有言行一致唱跌，繼長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)作出大減價(jià)逾2成的推盤(pán)行動(dòng)后，恒基地產(chǎn)亦發(fā)表言論：「若政府沒(méi)有新措施出臺(tái)及本港沒(méi)有特別利好因素出現(xiàn)，地產(chǎn)市道下半年將甚為低沉?！勾说热鐚?shí)反映市況的言行甚為難得，打破了坊間總是認(rèn)為地產(chǎn)界一慣唱好樓市的誤解。
的確是的，地產(chǎn)商天天有樓要賣，沒(méi)理由高呼樓市低沉，這樣如何吸引買家買樓，豈不是搬石頭砸自己的腳？究其原因有兩個(gè)，一個(gè)是未來(lái)策略將會(huì)繼續(xù)大幅減價(jià)賣樓，反正樓價(jià)下跌已成定局，不如讓它跌得痛快一點(diǎn)，盡快見(jiàn)底，實(shí)力地產(chǎn)商現(xiàn)金充裕，也好趁機(jī)平買土地，除笨有精；另一個(gè)原因就是要講給當(dāng)局聽(tīng)，必須正視樓市泡沫危機(jī)，現(xiàn)今市道十分嚴(yán)峻，不撤辣也要減一點(diǎn)辣，支持地產(chǎn)也等于幫助經(jīng)濟(jì)。
地產(chǎn)商使出苦肉計(jì)
筆者十分理解大地產(chǎn)商目前的處境，這一招也算是苦肉計(jì)，迫不得已才使用，效果如何仍是未知之?dāng)?shù)。然而，對(duì)中小型地產(chǎn)商卻帶來(lái)不少?zèng)_擊，就如其他行業(yè)一樣，通常中小型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本、資金利息等相對(duì)較高，難以與大型企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，如今工商樓盤(pán)受壓，住宅市場(chǎng)也成交稀疏，地產(chǎn)商許多樓盤(pán)不敢開(kāi)盤(pán)或賣得不好，累積的存貨愈來(lái)愈多，大家都在等待市道出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，期望能夠簿利多銷，甚至輸少當(dāng)贏。
有讀者問(wèn)哪一類住宅樓宇值得投資？我們不妨探討一下，首先看看屬于資助房屋的居屋，以往抽簽反應(yīng)熱烈，高峰時(shí)期超額認(rèn)購(gòu)達(dá)26倍，近期超額最多只有18倍，抽簽人數(shù)少了近8萬(wàn)人，明顯熱情開(kāi)始冷卻；港人首置地皮投標(biāo)只錄到一個(gè)標(biāo)書(shū)，結(jié)果出價(jià)未達(dá)最低評(píng)估價(jià)格，最后以流標(biāo)告終；中小型物業(yè)方面也頻頻出現(xiàn)蝕錢個(gè)案，加上「親海駅」以低于市價(jià)25%推售，進(jìn)一步加快物業(yè)市場(chǎng)向下調(diào)整，未來(lái)投資還是要謹(jǐn)慎行事。
筆者向來(lái)認(rèn)為，樓市本身是一個(gè)共同體，升與跌步伐都是相向而行，少有此消彼長(zhǎng)的情況出現(xiàn)。中小型物業(yè)下挫，也迅速波及豪宅市場(chǎng)，其中九龍?zhí)廉吋苌交▓@一個(gè)連車位及特色大平臺(tái)的單位，扣除車位價(jià)，竟以呎價(jià)1萬(wàn)元沽出，傳統(tǒng)豪宅變成居屋價(jià)；還有超級(jí)豪宅山頂加列山道59號(hào)獨(dú)立屋，由最初叫價(jià)15億元減為9億元成交，減幅高達(dá)4成多，另一矚目成交為中峽道24號(hào)屋，也是非常矜貴的獨(dú)立屋地，由35億元減至8.5億元，減幅超過(guò)兩倍。這些擁有獨(dú)立門(mén)牌又可以重建的山頂別墅，高峰時(shí)期的呎價(jià)高達(dá)20幾萬(wàn)元，今天每呎只剩下10萬(wàn)至12萬(wàn)元。
數(shù)字不佳 以守為攻
說(shuō)了這么多數(shù)字，似乎都是利淡因素，但筆者重申，自己并非大淡友，只是要做一個(gè)聰明的投資者，就要知己知彼，以上的數(shù)字表面上看都虧損，但卻給我們帶來(lái)警惕，叫大家務(wù)必居安思危。樓市總是在大循環(huán)，有危自然有機(jī)，今天利率維持在高位，使各行各業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，本港出口總值又連續(xù)6個(gè)月下跌，營(yíng)商環(huán)境受到極大考驗(yàn)，但是這一切一切不利因素，似乎全部在加快浮現(xiàn)中。
那么在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)狀況下應(yīng)采取什么策略？應(yīng)該以守為攻。今年底只剩下幾個(gè)月，或許會(huì)有一些驚喜，如移民政策宣布開(kāi)始接受申請(qǐng)、施政報(bào)告出臺(tái)救市措施、資金人才從內(nèi)地和星馬歐美回流；還有明年美國(guó)大選利率回落、國(guó)家再推支持香港金融中心措施，以及幫助香港打造創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)等等。這些都值得我們努力守護(hù)好自己的家園，香港當(dāng)年于「沙士」期間，經(jīng)濟(jì)重挫民不聊生，都可以安然渡過(guò)，這次一樣可以戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)。而今明年會(huì)是重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，重新洗牌在所難免，但愿你我能夠經(jīng)歷風(fēng)雨再見(jiàn)彩虹。
