【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：施政報(bào)告勝預(yù)期 冀望樓市轉(zhuǎn)乾坤
專(zhuān)欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-10-30
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蔡志忠-香港專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、
香港山西政協(xié)常委及召集人、
香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、
中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)
千呼萬(wàn)喚的2023年《施政報(bào)告》終于出臺(tái)，這是一份具有前瞻性思維的報(bào)告，提出多項(xiàng)振興經(jīng)濟(jì)和改善民生措施，適切回應(yīng)社會(huì)及市民的需求，同時(shí)也增強(qiáng)本港在全球的競(jìng)爭(zhēng)力。特首李家超精心規(guī)劃和設(shè)計(jì)此份報(bào)告，比筆者預(yù)期的要好。比如成立「總部經(jīng)濟(jì)」招攬全球及內(nèi)地各大龍頭企業(yè)到港設(shè)立總部、分部和科研中心；加大力度吸引世界各地名校畢業(yè)生優(yōu)才來(lái)港；以及為樓市減辣及減少股票買(mǎi)賣(mài)印花稅等等，這些措施直接惠及香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展，值得推崇。
報(bào)告中提到未來(lái)十年興建約41萬(wàn)個(gè)公營(yíng)房屋單位 ；未來(lái)五年準(zhǔn)備好可興建約8萬(wàn)個(gè)私營(yíng)房屋單位的士地；成立「解決劏房問(wèn)題」工作組；延長(zhǎng)資助出售單位二手市場(chǎng)按揭貸款保證期，由30年延至50年等等，這些措施清晰向市民表達(dá)未來(lái)公私營(yíng)房屋供應(yīng)充足，大家不用擔(dān)心不能上樓或樓價(jià)上升，港府大量興建公屋、過(guò)渡性房屋等，目的也是要下決心解決劏房問(wèn)題。還有將資助房屋的按揭貸款保證期延長(zhǎng)，將令居屋二手市場(chǎng)變得更活躍，可讓更多港人進(jìn)入這個(gè)居屋市場(chǎng)。
施政報(bào)告有前瞻 「先免后征」穩(wěn)樓市
筆者最關(guān)心的是樓市辣招問(wèn)題，本人多次撰文要求當(dāng)局適當(dāng)減辣回應(yīng)市場(chǎng)呼吁，特首的施政報(bào)告終于作出適切回應(yīng)，而減辣方面與本人給予的建議很接近，總算沒(méi)有白費(fèi)心機(jī)。內(nèi)容大致如下：
1，額外印花稅（SSD)的適用年期由三年縮短至兩年，業(yè)主在持有物業(yè)兩年后出售，無(wú)須繳付樓價(jià) 10%的額外印花稅。2，買(mǎi)家印花稅（BSD)和新住宅印花稅(NRSD)的稅率減半，分別由15 % 減至7.5 %。3，外地人才的置業(yè)印花稅實(shí)施 「先免后征」，在購(gòu)入物業(yè)時(shí)先暫免征收相關(guān)稅項(xiàng)，若相關(guān)人士未能成為香港永久性居?才須繳付。
實(shí)施13年的樓市辣招終于出現(xiàn)改變，這是一個(gè)非常大的進(jìn)步，表示當(dāng)局認(rèn)同今天的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和物業(yè)市場(chǎng)與當(dāng)年有很大分別。雖然措施仍有改善空間，但是筆者回想起來(lái)也不能過(guò)于苛求，在目前的社會(huì)狀況下應(yīng)該要滿意了，這也符合大眾的整體利益標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于減辣，首先要稱(chēng)贊的是將「先征后退」改為「先免后征」，即優(yōu)才、專(zhuān)才可同樣如港人身分一樣支付購(gòu)買(mǎi)物業(yè)印花稅，據(jù)統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)人才計(jì)劃已有超過(guò)10萬(wàn)宗申請(qǐng)獲批，逾6萬(wàn)名獲批簽證的人才抵港，如果未來(lái)有1成人買(mǎi)樓，就有6千宗成交，對(duì)中小型物業(yè)起極大支持作用。
至于外地客進(jìn)來(lái)香港買(mǎi)樓，支付的買(mǎi)家印花稅（BSD)與新住宅印花稅（NRSD)合共30%，現(xiàn)在減一半至15%，可以減輕外地客購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，相信此類(lèi)別的交投會(huì)錄得增加；而本地客購(gòu)買(mǎi)第二層樓的印花稅（DSD)也由15%減少至7.5%，有助港人努力儲(chǔ)蓄投資多一個(gè)物業(yè)作收租用途，免卻亂石投林之亂象；當(dāng)然還有額外印花稅（SSD)的適用期由3年縮短至2年，減少捆綁物業(yè)時(shí)間，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，讓急需資金周轉(zhuǎn)的客戶(hù)可以提早沽貨離場(chǎng)。
投資移民是亮點(diǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理要做好
這些減辣措施能扭轉(zhuǎn)乾坤嗎？筆者相信措施對(duì)物業(yè)市場(chǎng)起穩(wěn)定作用，尤其「先免后征」政策會(huì)吸引不少來(lái)港人才上車(chē)置業(yè)，短期內(nèi)樓價(jià)可以企穩(wěn)。但由于之前累積不少跌幅的成交紀(jì)錄，因土地注冊(cè)處登記滯后而仍未能顯示出來(lái)，故今年全年樓市稍后將會(huì)錄得倒跌收?qǐng)?，估?jì)樓價(jià)跌幅在5%至8%左右。施政報(bào)告還有一個(gè)亮點(diǎn)，就是「資本投資者入境計(jì)劃」正式啟動(dòng)，投資額為港幣3000萬(wàn)或以上，雖然不能購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，但移民人士也需要租房、買(mǎi)房或使用寫(xiě)字樓，對(duì)整體物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)正面支持。港府及時(shí)出招減辣，使樓價(jià)跌幅變得較為溫和。
影響樓價(jià)的不僅是樓市政策，更關(guān)鍵的是經(jīng)濟(jì)前景及利率走向，全球經(jīng)濟(jì)前景嚴(yán)峻，利率長(zhǎng)期在高位徘徊，是投資物業(yè)的最大敵人。有朋友問(wèn)筆者為何近期比較悲觀？沒(méi)錯(cuò)，工商界營(yíng)商環(huán)境艱難，企業(yè)負(fù)債比率不斷上升，鐵一般的數(shù)據(jù)擺在面前，筆者只能忠于事實(shí)。幾十年來(lái)經(jīng)歷不少經(jīng)濟(jì)衰退局面，提醒大家務(wù)必謹(jǐn)慎行事，做好個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)管理，別被狂風(fēng)巨浪淹沒(méi)。也明白寫(xiě)文章應(yīng)如實(shí)反映事實(shí)因素，我們只有看見(jiàn)危機(jī)，安然渡過(guò)危機(jī)，才能見(jiàn)到光明未來(lái)。
