【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：地價(jià)重返十年前的啟示
專欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-09-17
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)
樓市低迷，從港府拍賣土地可見(jiàn)一斑。日前啟德發(fā)展區(qū)一塊鄰近港鐵宋皇臺(tái)站的住宅地皮，以53.5億元拍賣售出，每呎樓面地價(jià)僅為5,392元。相比2019年6月招標(biāo)出售的另一塊地皮，樓面地價(jià)高達(dá)19,636元，夸張地大跌了72.4%；也比2013年6月份出售的啟德第一塊地皮，樓面地價(jià)每呎5,428元還要低，地價(jià)已經(jīng)重返10年前。此外，長(zhǎng)實(shí)去年12月份投到的毗鄰地皮，每呎樓面地價(jià)為6 ,138元，當(dāng)時(shí)的低價(jià)曾引起外界議論，可是這次售價(jià)又再低了12%，真是低處未算低。
地產(chǎn)商表示有信心 其實(shí)很審慎
投得此次地皮的發(fā)展商信和集團(tuán)副主席黃永光指出，地皮為優(yōu)質(zhì)地段，鄰近港鐵站，貫通港九新界各區(qū)及高鐵各站，位置又處于名校網(wǎng)，與啟德地下購(gòu)物街相連等，他開(kāi)心地說(shuō)將投資興建優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)。雖然黃永光表示對(duì)香港地產(chǎn)前景充滿信心，但仍然看得出他們對(duì)后市持有審慎態(tài)度，此次出價(jià)回到10年前，而且是聯(lián)合4家財(cái)團(tuán)共同合作發(fā)展，一起分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。外界對(duì)如此低的地價(jià)感到嘩然，其實(shí)已經(jīng)是出價(jià)最高的了，因?yàn)檫€有5家財(cái)團(tuán)的入標(biāo)價(jià)更低，當(dāng)中包括一向較為進(jìn)取的恒地、會(huì)德豐、南豐等財(cái)團(tuán)。
香港的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，加上致命的利率居高不下，樓股市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，尤以樓市更為低迷，地產(chǎn)商賣樓需要大幅減價(jià)2至3成，才有若干買家愿意承接，因此投地轉(zhuǎn)趨保守和審慎，地皮拍賣出現(xiàn)流標(biāo)變得屢見(jiàn)不鮮。這次難得還有人肯出價(jià)競(jìng)標(biāo)，差不多到達(dá)估價(jià)港府就會(huì)拍板，況且?guī)旆恳残枰惺杖搿?/span>
中央支持香港國(guó)際金融中心地位
面對(duì)今天錯(cuò)綜復(fù)雜的政經(jīng)局面，香港如何保持國(guó)際金融中心地位？聽(tīng)聽(tīng)中央領(lǐng)導(dǎo)人怎么講吧，國(guó)務(wù)院副總理丁薜祥在一帶一路高峰論壇上以視像方式發(fā)表主題演講，強(qiáng)調(diào)中央支持香港長(zhǎng)期保持獨(dú)特地位和優(yōu)勢(shì)，鞏固國(guó)際金融中心、航運(yùn)、貿(mào)易中心地位，維護(hù)自由開(kāi)放、規(guī)范的營(yíng)商環(huán)境，保持普通法制度，拓展通便捷的國(guó)際聯(lián)系，在共建一帶一路中發(fā)揮更為重要功能。中央對(duì)港的政策始終沒(méi)有變，在內(nèi)部政治穩(wěn)定之下，仍然要以經(jīng)濟(jì)掛帥，加強(qiáng)國(guó)際金融中心建設(shè)、打造國(guó)際創(chuàng)新科技中心、做好國(guó)際超級(jí)聯(lián)絡(luò)人角色、招募大型企業(yè)、招攬優(yōu)秀人才、招商引資、做大IPO和激活股市等，都是未來(lái)港府應(yīng)該重視的工作。
至于樓市，未來(lái)一段時(shí)間仍然會(huì)處于低潮狀態(tài)，這是沒(méi)辦法改變的事實(shí)，大家唯有付出多一點(diǎn)耐性，等到香港的國(guó)際金融中心地位更鞏固和提升，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)得以真正復(fù)甦之時(shí)，就會(huì)帶動(dòng)樓市向好的方向發(fā)展。現(xiàn)在只能根隨市場(chǎng)走勢(shì)，樓價(jià)今年仍然向下，既然地價(jià)回到10年前，樓價(jià)也可以回到當(dāng)年，我們不妨看看10年前（即2013年）的樓價(jià)，再想想這個(gè)跌幅是否合理，有沒(méi)有首置者肯入市？
港府接受10年前地價(jià) 樓價(jià)可以重回當(dāng)年
10年前的中原城市樓價(jià)指數(shù)（CCL）大約是120點(diǎn)，如果要跌到10年前，以今天的指數(shù)161點(diǎn)計(jì)算，還需要下跌25%左右；再與高峰期的191點(diǎn)比較，總共需要跌37%。也許這個(gè)120點(diǎn)會(huì)是一個(gè)見(jiàn)底訊號(hào)，10年前的樓價(jià)，是今天地產(chǎn)商投地的預(yù)期售價(jià)，也符合港府及首置者的期望，樓價(jià)將如預(yù)測(cè)般慢慢下跌。
筆者相信，今后地產(chǎn)商將會(huì)以此啟德地價(jià)作為投標(biāo)準(zhǔn)則，港府也會(huì)接受此等出價(jià)，而市場(chǎng)也將承認(rèn)這個(gè)價(jià)格。未來(lái)樓市的走勢(shì)，地產(chǎn)商新樓繼續(xù)減價(jià)促銷，二手樓業(yè)主沒(méi)有選擇余地唯有跟隨，今年、明年甚至后年樓價(jià)仍有機(jī)會(huì)下跌2成或以上。到時(shí)將會(huì)是首置者入市良機(jī)，而聰明的你，也會(huì)根據(jù)個(gè)人實(shí)際需要作出買賣選擇。
